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賃貸契約更新時の注意点とは?2年契約が多い理由と併せて解説

賃貸物件に入居して一定期間が経つと、賃貸契約の更新に関する通知が届く。賃貸物件によっては、更新料や更新手数料の支払いが発生するため、現在入居中の物件の更新時期や、更新条件についてはあらかじめ確認しておきたいところだ。
ここでは、賃貸契約更新のタイミングや、支払額の目安について紹介する。

賃貸物件の更新とはどのような手続きか?

まずは、賃貸物件の更新手続きや、なぜ2年ごとに更新されるケースが多いのかについて見ていこう。

賃貸契約期間の満了後も契約を継続させるための手続き

賃貸物件に入居する際、貸主と借主は賃貸契約を交わすことになる。賃貸契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」があり、多くの賃貸物件が普通借家契約を採用している。

普通借家契約とは「契約期間満了時に契約を更新することができる」というもので、更新手続きを行えば、所定の契約期間が満了した後も、引き続きその物件を借り続けることが可能になる。
つまり、契約満了後もその部屋に住み続けたい場合、借主は契約の更新手続きを行う必要があるということだ。

なぜ2年ごとの更新が多い?

賃貸借契約の更新は、一般的に「2年に1回」のペースで行われる。これには、借地借家法29条が大きく関係しているといわれている。

借地借家法29条には「期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」と定められている。つまり、契約期間が1年未満の場合は「期間の定めがない物件」という扱いになり、契約更新の区切りを設けられなくなってしまう。

契約更新で徴収される更新料や手数料は、大家や不動産会社の運営資金となるため、貸主側は更新の機会を設けなくてはならない。短すぎも長すぎもしない、現実的な期間として、契約更新時期を「2年おき」に定めているケースが多いようだ。

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賃貸物件の更新にはどのような手続きが必要?

賃貸物件の更新時期を迎えたとき、実際にはどのような手続きが必要なのだろうか。続いては、更新通知が届く時期や、更新に必要な書類について見ていこう。

契約満了日の約1~4ヵ月前に借主に通知が届く

一般的には契約満了日に対して、早くて4ヵ月前、遅くても約1ヵ月前までには、借主に更新通知が届く。賃料の改定が行われるのも、このタイミングのことが多いようだ。

更新手続きの必要書類は?

一般的に更新手続きでは、新規契約のときと同じく、新たに契約書を作成する。契約内容に変更がある場合もあるため、記載内容をよく確認し、納得した上でサインしよう。

また、契約時に加入した損害保険も、更新時に再加入するケースが少なくない。その場合、保険加入料を別途支払う必要がある。
必要書類を提出したら、更新料および更新手数料を支払って手続きは完了する。

更新料の目安はいくら?

最後に、賃貸契約更新時に発生する、各種支払いの金額の目安を見ていこう。

更新料は家賃1ヵ月分が一般的

更新料については法律による規定がなく、契約書に記載されている金額を支払うこととなる。一般的な更新料の目安は、家賃1ヵ月分だ。
また、更新料だけでなく、更新手数料も必要。これは、賃貸物件の管理会社に支払うもので、更新後の家賃の半額程度が目安になる。

火災保険料も2年契約の場合が多い

火災保険も2年契約の場合が多いため、通常は賃貸契約の更新時に、再加入手続きを行うことになる。火災保険料の相場は、賃貸物件や入居者の人数などによって変わるが、1万~2万円程度と想定しておけばいいだろう。

家賃保証会社を利用している場合、保証委託料もかかる

家賃保証会社を利用している場合は、更新時に保証会社へ更新時保証委託料を支払わなくてはならない。
更新時保証委託料の金額は、家賃保証会社によって異なるが、契約期間1年につき賃料の10~30%程度のところが多く、一般的には初回契約時の保証料よりも安くなる。

更新料のかからない地域や物件もある

更新料の相場は居住地域によって異なり、中には更新料がかからない地域もある。
国土交通省が2007年に実施した「民間賃貸住宅に係る実態調査」によると、東京都で更新料を徴収している賃貸物件の割合は65.0%。一方、神奈川県は90.1%、宮城県は0.2%だ。
このように、地域や物件によって更新料には大きな差がある。

更新せずに退去する場合は?

更新手続きをせずに、物件を退去したい場合は、必ず事前に退去通知を出そう。更新のタイミングまでに退去が完了すれば、更新料を支払う必要はない。

退去通知に関する規約も、物件や管理会社によって異なるが、一般的には退去通知を出した日から、最低でも1ヵ月分は家賃が必ず発生するようになっている。
支払いの負担をなるべく抑えるためにも、退去通知は早めに出すようにしよう。

更新料の有無は不動産会社にあらかじめ確認しておこう

契約更新時に更新料がかかるかどうかは、地域や物件によって異なるため、賃貸物件を選ぶ際には、更新条件を必ず確認しておきたい。ただし、更新料の有無は、物件紹介サイトや広告に記載されていないケースもあるため、確認できなかった場合は直接不動産会社に聞いてみよう。

更新のタイミングが近づいたら、契約を更新するか、引越しをするか考える人も多いだろう。入居中の物件より家賃の安い部屋に引っ越せば、その後2年間の家賃負担を減らすことができる。契約更新時期を迎える前に、引越し代や敷金、仲介手数料といった費用を計算し、十分検討しよう。

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