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持ち家と賃貸、どっちが経済的?

賃貸住宅に住むべきか、それとも住宅を購入すべきかは、論じられることが多い問題だ。生涯コストが少なく、住みやすいのはいったいどちらなのだろうか。
両者のメリットとデメリットを比較することで、自分に合った住み方を検討してみよう。

持ち家のメリット・デメリット

持ち家を買って暮らす場合のメリットとデメリットには、それぞれどのようなものがあるのだろうか。

持ち家のメリット

持ち家のメリットには、暮らしを送る上での自由度の高さや、長い目で見たときのコスト面での強みが挙げられる。

・リフォームが自由にできる
マンションを購入した場合は、内装を自分の好きなタイミングでリフォームすることが可能だ。構造によっては、後から間取り変更を行うこともできる。
一方、一戸建てを購入した場合は、内装・外装ともに、いつでもリフォームできる。こちらは、設計段階から自分の希望を通すことができるため、希望の間取りや使用する部材まで、好きな物を選んで建てることも可能だ。

・住宅ローン完済後は負担が少なくなる
物件を購入する場合、多くの人が住宅ローンを組み、家賃の代わりに毎月の返済を行うことになる。しかし、住宅ローンの返済は永遠に続くものではない。完済後は、月々の費用負担を大幅に減らすことができる
一戸建ての場合は固定資産税、マンションの場合はさらに管理費、修繕積立金、(車があれば)駐車場代がかかることになるが、それでも賃貸住宅の家賃よりは低い価格で暮らし続けることができるだろう

・団体信用生命保険に加入できる
住宅ローンに加入すると、多くの場合、団体信用生命保険(団信)にも同時に加入する。これは、住宅ローンの名義人が返済中に亡くなった場合、ローンの返済が免除されるという制度だ。
万が一のときに家族に資産を遺せるため、生命保険代わりとして利用できる。

・資産になる
住宅を買って自分のものにするということは、不動産という資産を手に入れるということでもある。
将来、まとまった資金が必要になったら、売却したり、リバースモーゲージ(※)を利用してお金を借りたりすることができるだろう。
また、自分が亡くなった後、配偶者や子孫に資産を遺すこともできる。

※リバースモーゲージ…居住する持ち家を担保に、そこに住み続けながら銀行から融資を受けられる高齢者向けの制度。持ち主の死亡後は担保の不動産を売却し、元利一括で返済する。

持ち家のデメリット

物件を購入するデメリットとしては、流動性の低さなどが挙げられる。

・多額の住宅ローンを組まなければならない場合が多い
住宅をキャッシュで買える人はそれほど多くないだろう。数千万円という多額の住宅ローンを組んで買う人も珍しくないのが住宅だ。
このような多額の借金を背負い、長期間にわたって返済し続けるというのは、人生設計において少なからず負担になるといえる。

・住み替えが難しい
「やっぱり別の場所で暮らしたい」と思っても、住宅を購入してしまうと気軽に転居することができない。転勤やご近所トラブル、子供の進学といった事情がある場合、自宅を持っていることが足かせになることもあるだろう。

・メンテナンスを自分でしなければならない
持ち家の場合、設備のトラブル対応や内外装のメンテナンスは自分自身で行うことになる。手配はもちろん、費用負担も当然自分だ。

・相続の際に負担になることも
住宅は簡単に分割することができないため、相続の際のトラブルの種になることがある。
資産価値が低い物件の場合、相続した後に固定資産税などの維持費が負担になって処分に困るということにもなりかねない。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸のメリットとデメリットについても、同様に比較してみよう。

賃貸のメリット

賃貸住宅で暮らすメリットは、おおよそ持ち家で暮らす際のデメリットをカバーする内容となっている。

・住み替えがしやすい
賃貸では、退去予告の日程さえ守れば、好きなときに好きな場所に転居することができる。家族のライフスタイルに合った広さ・場所への住み替えも容易で、転勤や進学、子供の独立などにも対応しやすいといえるだろう。

・メンテナンスは管理会社やオーナーが対応
設備の不具合があった場合は、管理会社やオーナーに連絡をすれば、すぐに直してもらえる。借主に過失のない設備トラブルや故障であれば、費用負担も不要だ。

・住宅ローンを組む必要がない
賃貸住宅を借りるのであれば、当然、住宅ローンを組む必要もない。初期費用として敷金や礼金の負担が必要になるが、数千万円になることもある住宅購入費用に比べれば軽微な金額だ。

賃貸のデメリット

賃貸住宅のデメリットには、老後の問題や生活をする上での自由度の低さなどが挙げられる。

・老後の問題
賃貸住宅では、住み続けている限り家賃を支払う必要がある。老後、収入が年金だけになっても支払いが続くため、老後資金に不安を感じている場合、家賃が負担になる可能性が高い。
また、年金収入だけになった場合、そもそも住宅の契約に制限が出ることもある。賃貸住宅の契約にも審査があるため、年金暮らしで高齢の場合、選択できる物件が限られてしまうのだ。

・退去時に原状回復が必要
賃貸住宅を退去するときは、基本的に借りたときの状態に戻す必要がある。そのため、壁に釘を打ったり、内装をリフォームしたりすることはできない。
将来取り壊す予定の家など、一部内装をいじることを許容している賃貸住宅もあるが、レアケースだろう。

持ち家と賃貸をコストから考える

持ち家と賃貸は、どちらにもメリットとデメリットがある。結局どちらに住むのがいいのか、コストからも検討してみよう。

毎月10万円の返済額で住宅ローンを組んで持ち家を買った場合と、賃貸住宅で毎月10万円の家賃を支払い続けた場合のコストを試算し、比較した。なお、居住期間は50年、住み替えは行わない場合を想定している。

<持ち家のコスト一例>
「年利1.0%で月々10万円の返済(元利均等返済)、ボーナス払いなし、35年ローン」という条件で借りられる金額は3,542万円。

住宅ローン返済額:4,200万円(物件価格+利息)
諸費用:250万円
固定資産税:10万円×50年=500万円
管理費(マンションの場合):1万円×12ヵ月×50年=600万円
修繕費(マンションの場合):1万5,000円×12ヵ月×50年=900万円
駐車場代(マンションの場合):1万円×12ヵ月×50年=600万円
合計:7,050万円

ただし、住宅ローンを借りた場合、住宅借入金等特別控除(※)という減税制度を利用することができる。減税効果を30万円×10年間と見積もった場合、合計は6,750万円となる。

※住宅借入金等特別控除…住宅ローンを組んだ場合に、所得税額から一定金額が控除される制度。2014年1月1日~2019年9月30日までに住宅を購入・増改築し、入居した場合は、「住宅ローンの年末残高×1%」(最大40万円)が、10年間控除される。

<賃貸のコスト一例>
家賃:10万円×12ヵ月×50年=6,000万円
更新料(2年更新):10万円×25回=250万円
駐車場代:1万円×12ヵ月×50年=600万円
合計:6,850万円

こうして比較すると、購入した場合のほうが若干安いものの、大きな違いではないことがわかる。
しかし、人生は50年で終わるわけではない。その後のことまでを考えるのであれば、コスト面では持ち家にメリットがあるといえるだろう。

ただし、これはあくまでも試算であり、「必ずこうなる」というものではない。賃貸で転居をした場合や、持ち家を購入したが不具合が見つかって住んでいられなくなってしまった場合など、さまざまなケースが想定される。
そのため、人によってかかる生涯コストは大きく異なる上に、それを事前に知ることは難しい。

「持ち家か賃貸か」という問題の答えは、結局、賃貸の身軽さと持ち家の安心感のどちらをメリットとするかに帰結するといえるだろう。

持ち家か賃貸かはライフプラン次第

持ち家と賃貸にはそれぞれメリットとデメリットがあり、「誰にとっても優れた住み方はこれ」と断言できるものではない。そのため、自分のライフプランに合った選択をしよう。

ただし、賃貸に住んでいた人が持ち家を買うことは難しくはないが、持ち家を買った後で賃貸暮らしに戻るのはいろいろと面倒が多く、多額の資金を失う場合もある。持ち家を選ぶ場合は、十分に予算や将来設計、資産価値などを検討した上で購入に踏み切ろう。

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