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分譲賃貸マンションとは?知っておきたいメリット・デメリット

賃貸物件の種類のひとつに、分譲賃貸マンションがある。分譲賃貸マンションは、一般的な賃貸マンションと比較して構造がしっかりしており、設備も充実している魅力的な物件だ。
一見すると良い条件が多いが、分譲賃貸マンションにはいくつかのデメリットや注意点もあるため、それらを踏まえて物件選びと契約を進めていきたい。
ここでは、分譲賃貸マンションのメリット・デメリットのほか、後悔しないための分譲賃貸マンションの選び方を解説しよう。

分譲賃貸マンションとは?

分譲賃貸マンションとは、オーナーが分譲マンションとして購入した物件を、次のような理由で賃貸として貸し出しているマンションを指す。

・住む予定で購入したが、諸事情で住めなくなった。
・不動産投資目的で購入した。
・分譲マンションの購入者が見つからないため賃貸に出している。

普通の賃貸マンションとの大きな違いは、分譲賃貸マンションはマンション自体の所有者とは別に、部屋ごとにオーナーが存在する点。
賃貸マンションは大家が物件全体を購入・所有するが、分譲賃貸マンションの場合はそうではない。そのため、同じマンションでも物件ごと(オーナーごと)に賃貸規約が異なるケースがあるのも、分譲賃貸マンションならではの特徴だ。

分譲賃貸マンションのメリット・デメリット

ここからは、分譲賃貸マンションのメリットとデメリットについて詳しく見ていこう。

分譲賃貸マンションのメリット…建物のグレードが高く、設備などもハイスペック

まずはメリットから紹介しよう。一般的な賃貸物件よりも建物のグレードの高く、ホスピタリティも充実している点が挙げられる。

・賃貸マンションよりもグレードが高い傾向
分譲賃貸マンションは、一生または長期間そこに住むことを目的に購入する人がターゲット。
そのため、内装や設備はハイスペックなものがそろっており、共用部分も贅沢な仕様になっている物件が多い傾向だ。

・耐震構造や防音性に優れている
上記と同様の理由で、分譲賃貸マンションは構造がしっかりしているという特徴がある。
一般的な賃貸物件よりも耐震性や耐火性に優れ、壁や床も厚いため防音性も高い物件が多い。安心して住みやすい設計になっている点も、人気が高い理由のひとつといえるだろう。

・管理人が常駐している物件が多い
物件にもよるが、分譲賃貸マンションは管理人が建物内に常駐しているところが多くなっている。そのため、セキュリティ面において比較的安心というメリットも。
エントランスや廊下などの共用スペースを、管理人が日中に清掃しているということも珍しくなく、建物全体に管理が行き届いている物件といえそうだ。

分譲賃貸マンションのデメリット…家賃相場の高さ、期間限定賃貸の可能性も

一方の、分譲賃貸マンションのデメリットも見ていこう。建物のグレードが高く、ホスピタリティが優れているなどのメリットがある分、それ相応の費用がかかることがわかる。

・家賃相場が高い
分譲賃貸マンションは建物構造や設備仕様が充実しているため、家賃も高め。マンションの所有者は修繕積立金や管理費などを支払わなければならないことも、賃料が高くなる理由のひとつだ。
築年数や立地条件などが同程度の賃貸マンションと、分譲賃貸マンションの家賃を比較した場合、一般的には分譲賃貸マンションのほうが数万円は高くなるだろう。

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・物件数が少ない
ほかの賃貸物件よりも、分譲賃貸マンションは物件数が少ない。これは、賃貸として貸し出すよりも、自分が住むために購入するオーナーが多いためと考えられる。

・物件オーナー、マンションそれぞれに規約がある
分譲賃貸マンションの場合、オーナーと結ぶ契約に加えて、マンションそのものの規約も存在する。同じマンションでも、購入者と賃貸契約者とでは規約が異なることも珍しくない。
例えば、マンション自体の規約ではペット可となっていても、借りた部屋のオーナーとの契約で「ペット不可」だった場合は、ペットを飼育することはできないのだ。

・賃貸借契約が期間限定になる可能性も
分譲賃貸マンションは、オーナーの意向により、期間限定で貸し出されているケースもある。契約を更新できない可能性もあるため気をつけよう。
契約期間が決められていて契約更新もできない場合は、「定期借家契約」を結ぶこととなる。契約前には、所有者の事情や意向も確認し、再契約できる可能性の有無を聞いておくことがおすすめだ。

・オーナーが個人の場合のトラブル
分譲賃貸マンションのオーナーは個人であることも多く、すべてのオーナーが賃貸に関するプロではない。オーナーが賃貸契約に不慣れだと、設備の故障・交換時の費用負担についてなど、トラブルの際に正しく対処してもらえない可能性もある。

分譲賃貸マンション選びのポイント

分譲賃貸マンションを探す際には、オーナーとの契約や規約に関するトラブルを防ぐためにも、次の5点を確認したい。

・オーナーの実績
・オーナーがその部屋を貸し出している理由
・契約に際して、仲介業者にあいだに入ってもらえるか
・賃貸借契約は期間限定ではないか(再契約は可能か)
・オーナーとの賃貸規約とマンション全体の管理規約の両方

特に、オーナー業を本業にしていない貸主の場合は、賃貸のための仲介会社があいだに入っているかどうかを必ず確認しよう。また、管理規約や使用細則などは契約前によく確認し、十分に納得した上で契約することが大切だ。

後悔のない分譲賃貸マンション選びを

分譲賃貸マンションは、一般的な賃貸とは多少異なる形態。そのため、ここで紹介したような注意点や選び方を踏まえて、慎重に物件探しを進めよう。
規約や家賃に納得した上で契約すれば、充実した設備仕様のマンションで、快適に暮らすことができるはずだ。

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